Immobilier et rénovation énergétique : pourquoi les propriétaires ne s'en sortent pas tout seuls

Publié le par Les Echos via M.E.

Le 1er  février, la principale aide à la rénovation énergétique a fait l'objet de nouveaux changements. MaPrimeRénov'est rabotée pour certains et augmentée pour d'autres. La deuxième subvention importante, appelée CEE, est également fluctuante. A quel niveau d'aides les ménages peuvent-ils actuellement prétendre ? Comment les obtenir ? Tour d'horizon.

Arturs Budkevics/Shutterstock

En dépit de la pression grandissante à la rénovation des logements, il reste compliqué pour un particulier seul de décrypter les aides auxquelles il peut prétendre.

En dépit de la pression grandissante qui incombe aux propriétaires, il demeure complexe de s'y retrouver dans les aides à la rénovation énergétique des logements. Il y en a plusieurs. Les principales sont MaPrimeRénov'et les certificats d'économie d'énergie (CEE). Elles sont gérées par des instances différentes. Leur montant varie radicalement en fonction du type de travaux entrepris. Et ces aides répondent à des critères d'éligibilité différents.

Les variations successives du montant des primes n'aident pas, non plus, les ménages à y voir plus clair. « Nous connaissons en amont les dates d'évolution du montant des aides donc nous faisons régulièrement des campagnes de relance pour prévenir les internautes qu'il leur reste peu de temps pour signer leur devis et ainsi bénéficier de la subvention annoncée », indique Ha-Nhi Dang-Hainaut, responsable des affaires réglementaires et qualité chez Heero, une plateforme en ligne qui aide des ménages à budgéter leurs travaux et à obtenir les primes.

Aides mouvantes

En 2022, la baisse du cours des certificats avait induit une baisse des primes CEE . Ces CEE, sorte de contribution des TotalEnergies, EDF, Engie et autres Antargaz à l'effort de réduction des gaz à effet de serre, ne sont pilotés qu'indirectement par les pouvoirs publics. Ils fixent les quotas, mais le prix du CEE, duquel découle le montant des primes énergie, fluctue au gré de l'offre et de la demande. Les primes CEE dépendent aussi des préférences des énergéticiens s'agissant des types de travaux qu'ils souhaitent subventionner en priorité.

« Nos primes dépendent des tarifs définis par les énergéticiens partenaires, ce qui peut induire des différences de niveau de primes CEE en fonction des plateformes », indique Ha-Nhi Dang-Hainaut.

Résultat, chez Heero, la prime octroyée pour l'isolation des murs par l'intérieur était passée de 3 218 euros en janvier 2022 à 1 232 euros en juin. « Pour les CEE, c'est la signature du devis qui fige l'aide. Pour MaPrimeRénov', c'est au moment du dépôt du dossier auprès de l'Agence nationale de l'habitat. Cela n'aide pas à la compréhension », précise la porte-parole d'Heero. L'ANAH est l'établissement public chargé de gérer les aides publiques à la rénovation des biens.

Du côté de MaPrimeRénov', l'aide purement étatique, les règles du jeu ont aussi évolué ces derniers mois. Depuis le 1er janvier, l'achat d'une chaudière à gaz, y compris celles à très haute performance énergétique, ne donne ainsi plus droit à un subventionnement.

Autre exemple du caractère changeant : à partir du 15 avril 2022, l'exécutif avait décidé d'augmenter de 1 000 euros la prime pour l'installation d'un chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables. Résultat, les personnes dont le niveau de revenus les range dans la catégorie des « très modestes », correspondant à « MaPrimeRénov'Bleu », ont pu par exemple recevoir 5 000 euros pour l'investissement dans une pompe à chaleur air/eau, avant que la subvention ne repasse à 4 000 euros (voir infographies qui présentent les aides hors rénovation globale). Mais cette majoration de 1 000 euros pour les systèmes de chauffage décarbonés devait s'arrêter initialement fin 2022. Elle a finalement été prolongée jusqu'au 1er avril.

Nouvelles primes depuis le 1er février

Rehaussée ou pas, les ménages aisés, justifiant en 2023 de plus de 29 148 euros de revenus pour une personne en régions et jusqu'à 38 184 euros en Ile-de-France, ne sont pas éligibles à cette aide au chauffage. A partir du 1er avril 2023, ils ne pourront plus, non plus, bénéficier d'une prime Rénov'pour l'isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur, l'aménagement des combles, ou encore l'isolation des toits-terrasses.

« L'Etat incite à la rénovation globale et non plus aux mono-travaux », explique Ha-Nhi Dang-Hainaut. La rénovation globale désigne les programmes de travaux multiples entrepris au même moment. Depuis le 1er février, MaPrimeRénov'a, à ce titre, été réévaluée. Pour les ménages aux ressources intermédiaires, la prime est passée de 7 000 à 10 000 euros. Pour les ménages disposant de plus de ressources, elle atteint désormais 5 000 euros, contre 3 500 euros avant le 1er février.

L'obtention du forfait « rénovation globale » suppose toutefois que les travaux permettent de réaliser au moins 55 % d'économies d'énergie par rapport à la situation initiale. « Isoler sa toiture permet d'économiser 30 %. Isoler des murs, c'est 25 %. Donc en isolant ses murs et sa toiture, le compte est a priori bon », explicite Luigi del Moral, directeur digital au Crédit Agricole Services Immobiliers, également directeur général du syndic professionnel en ligne Cotoit.

Pour les ménages plus modestes, entreprenant un bouquet de travaux multiples, c'est une autre case de MaPrimeRénov'qui s'applique. L'aide s'appelle alors MaPrimeRénov'Sérénité. Elle aussi a fait l'objet d'ajustements au 1er février dernier. Les plafonds de travaux permettant de bénéficier de la prime - elle est limitée à 12 250 euros pour les ménages modestes et 17.500 euros pour les ménages très modestes - ont été revalorisés de 30 000 à 35 000 euros. Ce rehaussement permet de tenir compte de l'inflation sur les prix des matériaux.

Pour ces familles aux revenus faibles, cette aide à la rénovation globale nécessite de réaliser au moins 35 % d'économies. Peuvent s'y ajouter des bonus de 1 500 euros si les travaux font sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (étiquettes F ou G du DPE ) ou si le logement devient bâtiment basse consommation (étiquettes A ou B).

Complexe rénovation globale

Toutefois, les primes à la rénovation globale restent encore peu utilisées. « Nous avons très peu de demandes car le coût financier reste important en dépit des aides. Le parcours d'obtention peut aussi être décourageant. Il faut faire un audit énergétique avant, trouver les bons professionnels », explique la porte-parole d'Heero. En 2022, sur 669 890 logements rénovés avec MaPrimeRénov', 65 939 s'inscrivent dans le cadre d'une rénovation globale, soit moins de 10 %, selon l'Agence nationale de l'habitat .

Face à cette complexité, « un particulier modeste ou très modeste souhaitant mener une rénovation globale doit être suivi par « mon accompagnateur rénov » depuis le 1er janvier », souligne Ha-Nhi Dang-Hainaut. Pour l'heure, ils dépendent d'organismes publics accrédités par l'ANAH en charge d'accompagner les particuliers pour leur projet de travaux.

« A partir du 1er septembre, cette prise en charge sera obligatoire dès qu'un particulier fera une demande pour deux types de travaux pour un montant de prime de plus de 10 000 euros. Mais dans les faits, il est rare que l'on octroie plus de 2 000 euros au titre de MaPrimeRénov'. Donc cela devrait concerner peu de personnes », indique la responsable des affaires réglementaires et qualité chez Heero. En cause, le fait que cette plateforme en ligne soit essentiellement sollicitée par des ménages aux revenus intermédiaires ou supérieurs. Les plus importantes aides sont circonscrites aux personnes modestes et très modestes.

Effy, autre plateforme dédiée à la rénovation énergétique, est davantage contactée par des foyers moins aisés. Sur les 1,2 million de demandes reçues en 2022, 30 % émanaient de personnes très modestes et 22 % de foyers catégorisés modestes dans le cadre de MaPrimeRénov', indique Audrey Zermati, directrice de la stratégie d'Effy.

Jusqu'à 3 ans d'attente en copropriétés

Le recours aux aides s'avère aussi encore faible concernant les copropriétés. Depuis 2021, toutes les copropriétés peuvent avoir accès à MaPrimeRénov'. Mais, en deux ans, seulement 37.829 logements en copropriété ont été rénovés, pour un gain énergétique moyen de 46,6 %, précise l'ANAH.

Pour doper la rénovation de cet important pan du bâti - 9,7 millions de logements appartiennent à une copropriété -, MaPrimeRénov'Copropriétés a aussi été modifiée en février. Les plafonds sont relevés de 15 000 à 25 000 euros. Les primes individuelles complémentaires, versées aux ménages modestes et très modestes, ont été doublées à respectivement 1 500 et 3 000 euros.

« Ces évolutions sont positives », reconnaît Luigi del Moral. Même si, pour le directeur général de Cotoit, cela ne résout pas la difficulté majeure, à savoir la longueur du processus de rénovation.

« Tous les copropriétaires ne sont pas alignés pour faire passer les travaux au même moment. Or, la rénovation nécessite de faire voter cette décision en assemblée générale. Il faut, de plus, que les copropriétés soient accompagnées par un assistant à maîtrise d'ouvrage. C'est ce qui permet d'avoir le tampon pour MaPrimeRénov'. Résultat, on peut facilement aboutir à des cycles de 2 ans et demi à 3 ans pour aller au bout du dispositif », explique Luigi del Moral.

Or, les interdictions de locations pour les passoires thermiques ont débuté au 1er janvier 2023 . En 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, ou reloués pour les baux en cours. En 2028, la sentence tombera sur les locations F.

« Ce délai est beaucoup trop court pour réaliser l'ensemble des travaux de rénovation énergétique sur les copropriétés concernées », estime le porte-parole de Cotoit. Rappelons que seuls les logements occupés à titre de résidence principale peuvent donner accès à MaPrimeRénov'. En ce sens, les bailleurs de résidences principales y ont accès.

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-et-renovation-energetique-pourquoi-les-proprietaires-ne-sen-sortent-pas-tout-seuls-1904963